由于預(yù)售商品房簽約和交付時(shí)間不一致等原因，房屋實(shí)際交付時(shí)出現(xiàn)了“面積縮水”“貨不對(duì)板”等問題，購房人的居住品質(zhì)難以保障。

??為此，北京、浙江、江蘇等地在規(guī)范樣板間設(shè)置、明確裝修標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)公示和質(zhì)量管理等方面積極探索，減少商品住宅項(xiàng)目交付糾紛，維護(hù)購房人合法權(quán)益。

樣板間按標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置

??為實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，多地要求開發(fā)企業(yè)按備案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置樣板間。北京市提出，交付樣板間應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板房；發(fā)生設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)增設(shè)設(shè)計(jì)變更前后的實(shí)體對(duì)比展示內(nèi)容；工藝樣板區(qū)應(yīng)展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料。浙江省溫州市規(guī)定，全裝修施工圖設(shè)計(jì)范圍應(yīng)包括預(yù)售合同約定成品住宅交付狀態(tài)的所有施工內(nèi)容，并明確內(nèi)裝修工程主要材料、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，向主管部門報(bào)備。

??按照不同標(biāo)準(zhǔn)分別提供交付樣板間。北京市提出，項(xiàng)目有多個(gè)戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個(gè)）交付樣板間。浙江省杭州市規(guī)定商品住房按照不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)分別提供不少于1套交付樣板間。溫州市要求房源中套數(shù)最多的戶型（包括類似戶型）至少制作1套基本裝修標(biāo)準(zhǔn)的交付樣板間，不同裝修標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)分別設(shè)置交付樣板間。江蘇省南京市要求將新樓盤的樣板間分為清水交付樣板間（“所見即所得”）、展示樣板間和工藝展示間三類，其中，展示樣板間即在清水樣板間的基礎(chǔ)上，增加家具、電器、裝飾品等合同以外非交付的設(shè)施設(shè)備，以展示房屋功能和效果；工藝展示間則是對(duì)墻面、門窗等工程進(jìn)行施工工藝工法的展示。

??真實(shí)反映交付原貌。北京市規(guī)定交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)要實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一致”，即與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致。溫州市規(guī)定交付樣板間要按1:1要求真實(shí)反映戶型結(jié)構(gòu)、空間尺寸、裝修內(nèi)容、施工質(zhì)量和交付標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于定制產(chǎn)品，也予以注明。為減少資源浪費(fèi)，全方位真實(shí)展現(xiàn)房屋戶型、結(jié)構(gòu)及尺寸、公共部位和施工質(zhì)量等，陜西省西安市要求房屋實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)與樣板房展示內(nèi)容保持一致，鼓勵(lì)企業(yè)在實(shí)體樓內(nèi)設(shè)置樣板房。

??此外，樣板間保留時(shí)間方面，北京市規(guī)定交付樣板間和工藝樣板區(qū)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。杭州市、溫州市均規(guī)定，交付樣板間保留時(shí)間自全裝修商品住宅交付購房者之日起不少于6個(gè)月或自建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之日起不少于2年。

明確裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)

??對(duì)全裝修交付的住宅，多地強(qiáng)化全裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格備案監(jiān)管，建立全裝修權(quán)益保障體系。

??北京市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標(biāo)明名稱、品牌、型號(hào)、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1~3個(gè)產(chǎn)品目錄。溫州市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)預(yù)售許可的銷售方案中說明所有裝修方案，包括裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修內(nèi)容、主要材料設(shè)備清單等內(nèi)容，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房醒目位置對(duì)所有裝修方案進(jìn)行公示；住宅單元的出入口、門廳、走道、樓梯、電梯前室等公共部位裝修內(nèi)容也應(yīng)進(jìn)行公示。

??杭州市規(guī)定交付樣板間所用材料、設(shè)施設(shè)備在交付樣板間內(nèi)公示清單明細(xì)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)交付樣板間保全證據(jù)公證。

??西安市提出，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的，可以在設(shè)置毛坯樣板房的基礎(chǔ)上，另行設(shè)置經(jīng)裝修的展示樣板房。展示樣板房銷售時(shí)，不得在價(jià)外收取裝修費(fèi)用。

??南京市明確，全裝修住宅項(xiàng)目應(yīng)按所售主力戶型1:1要求建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間，且交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間、裝修評(píng)估報(bào)告、全裝修示范合同的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須一致；在公開展示的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間中，應(yīng)標(biāo)注各大件的標(biāo)準(zhǔn)品牌，對(duì)于部分定制產(chǎn)品，應(yīng)注明材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。非交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)明示，并在合同中標(biāo)明。

??同時(shí)，南京市規(guī)定，裝修價(jià)格由第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并將裝修標(biāo)準(zhǔn)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的裝修價(jià)格寫入商品房銷售合同；裝修價(jià)格評(píng)估報(bào)告經(jīng)公示后，開發(fā)企業(yè)不得擅自更改，項(xiàng)目交付之前必須按照核準(zhǔn)的裝修方案一次裝修；新房交付前不得采取二次裝修等方式，提高全裝修價(jià)格。

??業(yè)內(nèi)人士表示，樣板間、評(píng)估報(bào)告與合同三者一致，將有效防止標(biāo)準(zhǔn)模糊給買賣雙方帶來的爭(zhēng)議，同時(shí)，通過公示、樣板間實(shí)物展示以及合同進(jìn)行全方位的保障，當(dāng)未來房屋交付的時(shí)候，業(yè)主與開發(fā)企業(yè)雙方可以對(duì)照交付標(biāo)準(zhǔn)，查看是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，減少糾紛的產(chǎn)生。

加強(qiáng)房屋質(zhì)量管理

??為加強(qiáng)交付前對(duì)房屋質(zhì)量的查驗(yàn)，北京市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在確保安全的前提下，在房屋竣工驗(yàn)收前應(yīng)開展不少于2次的“工地開放日”活動(dòng)，組織有參加意向的購房人進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實(shí)地情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)企業(yè)及時(shí)維修整改并反饋購房人。

??杭州市將全裝修交付商品住宅項(xiàng)目納入質(zhì)量安全監(jiān)管，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)投保住宅質(zhì)量保險(xiǎn)，提高交付后維保服務(wù)質(zhì)量。

??南京市明確了住宅室內(nèi)裝飾裝修的保修期，在正常使用條件下，最低保修期限為2年，有防水要求的房間和外墻面的防滲漏期為5年。如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題的，房主可以要求開發(fā)企業(yè)進(jìn)行修繕。

??懲處機(jī)制方面，北京市按照《北京市房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，對(duì)違反規(guī)定的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行計(jì)分，整改期間，暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。溫州市、杭州市規(guī)定對(duì)違法違規(guī)的相關(guān)主體和個(gè)人實(shí)施信用聯(lián)合懲戒。

??此外，西安市還推出項(xiàng)目信息二維碼，提供預(yù)售許可信息便捷查詢方式，通過掃描項(xiàng)目二維碼，購房人可快速查詢項(xiàng)目預(yù)售許可證號(hào)、許可樓幢、資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號(hào)、房屋面積、已備案和未備案房源等信息。

摘自?《中國建設(shè)報(bào)》?2023.10.17?于蕓

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